九月 18, 2012

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» 「政治文」:政府如何因應房地產價格急速上漲問題

前言

本文是篇欠債文,拖了很久才寫出來的。不過也是整理過去我幾篇 blog 文章而來(「政治文」:政府真的在打壓房市嗎?「或許是政治文」:今天是 2009 年 12 月 3 日,請給我 25 元的國泰金我們該痛恨投資客嗎?房價很高嗎??? 年輕人要感謝投資客炒作房產!)。

不過,除非我的學術路線改走這邊,或是從政。要不然,我應該不會再寫房地產相關的文章了,因為一個人的一生買不了幾次房子,沒有那麼多的道理可以寫。

問題現況

購屋痛苦指數持續上揚,一般民眾購屋門檻愈來愈高。營建署所公布的平均房價數據緩步上漲,而主計處統計的平均雙薪夫妻年薪卻沒有跟著上漲,造成平均房價除以平均年薪,也就是房價所得比愈來愈高。一般民眾購買房屋後,清償房貸的年限愈來愈長。台灣整體預售屋及中古屋的平均數據從 2009 年第二季的 6.65 到第四季為 7.08,再到 2010 年的第二季是 7.69,最新數據的第三季則是 8 (來源: http://udn.com/NEWS/FINANCE/FIN1/6052478.shtml ),一年以來持續上漲。下圖是台北市的歷年預售屋房價所得比情形,可以看到首善之都的預售平均房價已經達 17.43 年如此長的年限,這反應出都會地區的新屋漲幅遠高於台灣的平均值,也造成民眾在施政滿意度上,對房地產價格高揚問題產生極大的負面情緒,政府該如何因應此一問題?



現況分析

房地產價格漲漲跌跌,從林英彥教授所著之「評課徵土地交易所得稅問題」一文(引自「土地的迷思」一書)中,提到 1991 年時,為抑制房地產價格,而有修正土地增值稅之建議,作者認為只要將土地增值稅的課稅基準,由現行的公告地價改為實際交易價格即可,不須動用交易所得稅(資本利得稅)的工具,在法令修改上比較簡單,而在功用上有相同效果。從該文看來,可得知房地產價格高漲問題,絕非獨立存在於現今社會,在二十年前的台灣面臨相同問題。

房地產兼具投資與消費兩種目的,若屋主以自住運用,則為消費財,若屋主購入後等待時機賣出,則為投資財,兩者並不互斥,也可購入自住後,在發現房屋價格上漲且有超額獲利時,賣出換取資金。或是在投資後,遲遲無法賣出而轉為自住。

以購屋者角度視之,若其為消費者,則希望價格愈來愈低,並在購入後,價格反轉; 若其為投資者,則希望價格愈來愈高,並在賣出後,價格反轉以獲取最大報酬。而目前,台灣房地產正進入價格愈來愈高的階段,原因可能是台幣逐漸升值、景氣開始好轉。在這種上升循環階段下,消費者當然會反映出他們的不悅及無法接受購屋門檻如此之高。於是,輿論開始要求政府要管制房地產價格,不能讓一般民眾買不起房屋,這民怨在大台北地區尤其炙熱。

然而,為什麼投資者與消費者同屬中華民國公民,政府卻必須順應消費者意見,來打擊投資者呢?

首先,房屋乃屬於民生必需品的一部份,民生物價必須穩定,不是不能上漲,而是要溫和上漲,或是溫和下跌,如此經濟才能穩定。所以,當房價飆漲太快,則政府必須提出措施延緩其速度,必防通貨膨脹發生。第二,當過去經濟不景氣時,為刺激經濟景氣與活絡房地市場,政府選擇土增稅減半的政策,此一政策乃對投資者有利,但對消費者不利,於是現在環境反轉,消費者有權提出增加土增稅此一訴求。

施政目標

政府的施政目標就房地產而言:


  • 第一目標是穩定房價,房價上漲速度及下跌速度須小於一定值。

  • 第二目標應保證公民在其一生之中可負擔得起必需空間大小之房產,且平均購屋年齡該屆於 40 歲到 60 歲之間,但政府不須作到任何公民在任何年齡以及任何時間點皆可購入房產的保證。

  • 第三目標則是符合租稅公平原則,當房產買賣有利潤時,應照比例納稅。

解決策略

就第一目標論之,該如何判斷何謂速度過快,房價的漲跌可能與新台幣的升貶值及物價波動有關,如果只單看價格本身,則會與民眾實質生活水準脫鈎,應考量平均薪資水準,所以所謂的速度過快,就應該是從房價所得比的增減幅得知。政府應明確定出一評價公式,當房價所得比增幅過快,則提高土增稅率,當房價所得比減幅過快,則降低土增稅率。又若房價所得比長期停留在高檔,一樣以提高土增稅率因應,反之亦然。使用此種策略,乃有前例可尋,民國九十一年一月十七日,立法院為刺激經濟景氣與活絡房地市場,通過土增稅率減半法令,所以當然可以針對房地產市場作反向降溫措施。

而目前也有人認為課徵土地交易所得稅也就是資本利得稅,可以穩定逐漸高漲的房價。此措施或許對抑制房價有效,然則在房價行情逆轉時,政府是否為穩定房價,必須將此一措施解禁。又或者,我國目前並無土地交易所得稅,理論上目前是對投資者有利的,所以房價不應該出現低檔,然而因為 921 , SARS 等事件發生,還是讓房市進入低檔階段。以課徵交易所得稅來對付高房價,理由並不充分,課徵交易所得稅應從賦稅公平角度視之。

第二目標方面,房地產價格其實來來去去,現有的高房價不意謂永遠都是高房價,它乃隨著景氣循環、游資程度…波動,若說政府得保障消費者在高房價時代亦能購置房產,實乃緣木求魚,一方面代表政府在平均薪資上勢必有所作為,使得消費者負擔得起房貸,二來在高房價時代,讓這些有能力的消費者變多並進場購置,不是更增房地產泡沫化的機率嗎?

消費者往往認為在高房價環境,政府也可提出房地產價格透明化,來避免泡沫化。此一措施有無功效,我們可以從證券市場環境類推,我國的集中市場及櫃買市場,皆有公開證券交易價格,然則此一價格資訊,對投資者而言,有達到避免泡沫化之功能嗎? 沒有,民國 78 年,國壽以 EPS 5 元的獲利能力,可以飆漲到 1975 元。近年來,多檔上市掛牌的 TDR 有因為公開成交價格,就少了人為哄抬嗎? 沒有。另外就房產公開拍賣上,成交價公開資訊有避免買家買到價格過高的房產嗎? 沒有,因為財團反而利用這些公開資訊哄抬價格,讓消費者接受其所訂出的售價。所以提出房產透明化政策有助於壓低或減緩房價嗎? 我存疑。

政府在第二目標上,應該努力教育消費者,不該在無法負擔房貸時,因為逐漸高漲的房價而被迫從事投資的行為,更不該在此時提供青年住宅貸款的利息補貼,間接鼓勵消費者在高房價時代消費,尤其是現今處於升息階段,目前的時間點年輕人因為此一補貼措施申請房貸,而在未來逐漸升息後,這些年輕人只能被迫犧牲原有生活水準,又或者房產被銀行接收,落得銀拍、法拍下場。

並教育消費者,在高房價時代,應厚植自身的人力資本,努力賺取薪資以待低房價時代的來臨。此教育方法也有助於房價平穩,因為這誘使原本會在高房價時代的買家轉變成在低房價時候的買家。

當政府保證公民屆於 40 歲到 60 歲之間可負擔得起必需空間大小之房產,除了讓房價依時間而平穩外,也應依區域而平穩。現況下,台北公民的怨氣就比台中、台南、高雄來得大,然而政府應平等對待轄下各公民的。為解決台北市的民怨,最好的方法不是增加房產的供應,而是減少房產的需求,讓台北公民逐漸遷出台北,往新北市、台中市、台南市、高雄市等區域居住。從過去的洛杉磯、墨西哥市解決交通問題的模式上,可以發現處理塞車問題,若以增加道路面積及公有交通措施等供給手段下手,只是減少短痛來換取長痛。因為當城市的生活機能水準變高,只會吸引外區域的民眾移入,久了又再次面臨一樣的塞車問題。

區域房價過高,一樣是生活機能水準不均所造成的。台北市因中央政府資源分配及獨立稅收豐厚下,造成生活機能遠高於其他縣市,間接吸引企業、勞工、一般民眾遷入,住房需求也就遠高於其他區域。需求增加,房價怎麼會不漲呢! 所以平均區域資源,是我認為解決台北市房價所得比過高的長期策略。而方法可先從公務人員辦公地點下手。目前中央機關所屬部會多位於台北市,然以地理位置而言,南投中興新村才是在正中心呀! 讓公務人員從台北移出,進入中部地區,這就有助於平衡區域資源,而機關所在地點移動,勢必會造成其他業務與機關相關的企業移動,這作法與當初民進黨執政主導的南遷計畫有些類似,但阻力會比較少,因為遷的地點比高雄近,而且現在高鐵已常態通車,又適逢政府目前正在推行組織再造,所以未來若成立新組織,公務員本來就會有所調動,剛好搭上順風車。

除組織再造外,在政府機關當中,有一個機關不須組織再造就非常適合遷到中興新村的,它就是「立法院」。院內的立委其實是來自全國各地,所聘任的助理亦同,他們遷到中興新村的成本是最低的。

針對第三目標而言,現有的土地增值稅課徵方式最為人垢病的就是公告現值不等同土地實際轉移價格,造成獲取價差者並不照比例納稅,缺乏賦稅公平。理論上,為弭平此類爭議,應由立法院修法恢復土地交易所得稅,但此管道爭議太大。或可參考林英彥教授所提之「公告現值改以土地實際轉移價格」計算,應用在私人土地移轉及公有地拍賣上,如此只要在平均地權條例作小幅度修法即可。

結論

就房價問題上,政府應公平對待投資者與消費者,也因房地產本身性質,一般民眾的消費者身份與投資者身份是可以互換的,若要求政府傾向消費者,則待消費者想要高價賣出房產,身份轉換為投資者時,又該如何要求政府。公平對待兩者才符合民眾的最大利益。

在執行措施上,政府有「提出土增稅增減的評價公式」、「在高房價時期取消青年房貸利息補貼」、「教育消費者」、「平衡區域發展」及「改以轉移價格取代公告現值」等方案。各方案的可行性及時效性,分別是馬上作「教育消費者」。未來停辦「在高房價時期取消青年房貸利息補貼」方案,因為既然現已成行,則只能等待其落日。而「提出土增稅增減的評價公式」、「改以轉移價格取代公告現值或加徵交易所得稅」兩方案就必須由主管機關提出修正草案供立法院諸公們決議,這部份還有的吵呢。另外在「平衡區域發展」上則是文官體系內長遠的規劃,可能要長達一、二十年才能成型,現在應該看不到成果。

所以在目前高房價時代,政府能作的措施有限,還是消費者自己得有明確的體認才是。

» 房價很高嗎??? 年輕人要感謝投資客炒作房產!

Snap from Wall Street: Money Never Sleep

上小學時,電視非常流行古裝劇,裡面往往有種角色:員外,他通常會經營布莊、中藥、鹽批發等生意。而他會有很多的奴才在店裡幫忙。我當時,覺得「有錢」真好,這樣就可以去買一些奴才回來,再要求他們為我賺錢,然後賺了錢後,再去買更多的奴才回來賺更多的錢。如果員外心地好一點,不要剝削奴才,他可以每個月發 5 兩白銀的薪水,然後只要求奴才賺 6 兩回來,這樣作生意很簡單呀!

可是那時的這種想法,一直覺得有問題才是。因為這樣是真理的話,只要有點錢的人,去買了奴才回來,他就會變得愈有錢,所以賺錢應該不難才是呀! 可是,我聽大人們或是老師的談話,總覺我得很努力,以後才賺得到錢,他們都說:「賺錢沒那麼簡單」。

長大後,我才了解「風險」及「管理技術」是賺錢的影響因素。並不是蛋一斤進價 18 元,銷價 25 元,就可以賺 7 元的,這其中有管理成本、供需、景氣等問題,所以拿錢去賺錢是有風險的,不是每次一定賺。

所以每次聽到有人說:「投資客炒作房地產,一般民眾苦不堪言。」我就覺得他們只有小學程度。

有錢的人作什麼事都賺錢的話,那國泰人壽、富邦人壽、新光人壽的錢那麼多,它們去投資房地產不是賺更多嗎? 結果從次貸風暴後,也只有富邦金的股價比之前高,國泰金差不多腰斬,而新光金更爛,還在面額左右,大概只有風暴前的四分之一。

這三家壽險公司的錢還不算多,我們來看看一個更大經濟體的數據: NIKKEI 225 指數,因為當時還沒有 REIT 指數,所以拿了與房地產相關的日經 225 來看也差不多。



它三萬點的時候,當時到處充滿了日本第一的氣氛,不管是在物質上,連管理觀念也是,大家都視日本為導師,還有一本小說 rising sun 是以那個時代作背景寫的。結果, 20 年過去了,日本房地產現在很了不起嗎! 而 20 年通常不過是一般人的三分之一到四分之一的歲月而已。

人的一生,通常也只會買一次房子,你希望是在股市三萬點時買,還是一萬點買,要你等二十年(不是存錢存二十年喔!),你願意嗎? 我很願意。股市、房地產指數來來去去,為什麼一定要在行情好的時候進場呢?

更何況,房地產根本不是好的投資商品。以抗通膨及增值角度言之,股票、債券才是更好的投資標的。

但以整個人生來說,房地產、股票、債券這些金融資本也並不是全部,還有時間資本、人力(知識)資本及健康資本這些要考量。

對一般人而言,年輕時,健康資本比較多,但有極限值,而金融(物質)資本比較少; 在年老時,則相反。人力資本則是初期少,而後慢慢增加,到了一定年限後,又大幅下降。只有時間資本不變,永遠是一天 24 小時。以資本來定義人的擁有物,乃在於我要將之代換成單一度量單位:「錢」。


  • 金融資本: 貴金屬、股票、債券、不動產…等。

  • 人力資本: 每單位時間可換取的金錢數。

  • 健康資本: 一般是放在人力資本內,不過,我喜歡把人力資本視為知識相關,所以把健康資本額外提出,方便我說明。

  • 時間資本: 時間刻度。你的一小時絕對等於我的一小時,也等於其他人的一小時。


也就是說你所賺取的薪資是: 人力資本 * 健康資本(最高為 100%) * 時間資本 。

好的工作策略是保持健康,壓低時間資本,提高人力資本來獲取薪資最大化,而不是用提高時間資本來換。

這四項資本中,只有人力資本、金融資本會隨著外在環境因素改變,像是房地產、股市價格、消費水準等,簡單講景氣好時,知識能力不變,但你的人力資本及金融資本多會上漲,但對年輕人而言,從人力資本的差價收益將高於金融資本。所以,還沒買房子的年輕人,應該對於近期的房地產、股市大漲感到高興,因為這會帶動你的人力資本上漲,如果你還沒感覺到,可能有兩種因素: 產業的遞延效應及人力資本不足(或是說知識能力不顯著)。

對一般人而言,最佳劇本是年輕時,努力提升自己的知識能力,在處於景氣上昇的階段,人力資本可以大幅上升。等到 40 ~ 60 歲時,房地產價格下跌,開始準備購買房地產,最後在退休階段,景氣依舊處於下降階段,雖然這時所擁有的金融資本也會下跌,但應付生活的退休年金卻是不變的,反而物價下跌是個幫助,更何況自己的時間也不多了,最好是人死的時候,剛好也把金融資本花光光。

所以,投資客對年輕人的貢獻比較大,當他們在炒作房價、股價時,你的人力資本上升快速。切記,此時有多餘的錢,也是拿去買股票、債券,而不要買房地產。等到房價泡沫化,最後一個投資客開始認賠殺出後,就會像 NIKKEI 225 一樣,再等個十幾二十年後,就可以買到非常便宜的房子了。

以上是非財經本科的我,所作的財經建議。接下來,我提一些營建本科的建議:「應該要在買家市場時,購買房地產,而非在房價漲翻天的時間點,購買房地產。」

因為房價漲翻天時,建商搶建、材料高貴、工人難找,而工人的施工品質仍舊一模一樣,還可能更爛,因為他們錢容易賺後,也容易拿蹺了,這時候蓋出來的房子,往往沒有品質,因為要趕著交屋,建商可以拿到現金,再去蓋新的房子,所以監造也就隨隨便便了。

之前股市上萬點、國壽一千多元時,就有建商是用現金找工人的,當時到處都缺工,所以他的作法是工人當天施工當天領現金,而這個方法,讓他的工地不缺工可以快速完工,快速推案。據說,他的工地當時可以七天一個樓層,這有學過混疑土材料學的同學,應該都知道作這樣對不對!!!

最後我想說的是:「房子是用來住的,買到高品質、低價格的房屋才是王道。」

= 補記 =

早上的埔里好冷,讓我打字十分痛苦,文章也就寫得零零落落。現在剛洗完澡,通體舒暢,十指靈活,所以把我上面的文章作個重點整理。

一、投資客花錢買房產並不是必定賺錢的,所以一般民眾心中如果存在「他們炒房=>賺了大錢=>帶動物價=>一般人買/住不起房子=>生活不好過」這種邏輯,它是不成立的。如果投資客賠錢,那相對的,買下他們房屋的新屋主是十分高興的,這一點從次貸風暴過後,美國一堆低價法拍屋熱賣情況可見一斑。投資客的熱錢能助漲,也會助跌。

二、投資客買房子,通常不會是自住的,畢竟台灣也就二千三百萬個屁股要坐椅子,蓋了五千萬棟房子出來,並不會就多了二千七百萬個屁股,所以,建商在高價搶建房子後,它們勢必會挪出老房子的空間,給別的屁股坐,這對租屋市場而言,是有拉低租金的效應,對普羅百姓而言,算是件好事(P.S. 因為我喜歡高物價,所以我不喜歡看到東西太便宜,為什麼我喜歡高物價,這理由要從驚豔芬蘭講起,我到時再寫篇文章說說)

三、物價拉高的效應,對年輕人的幫助比較大,因為年輕人的薪資會跟著上漲,所以一個不打算買房子的年輕人,他的薪資會變多,房屋租金變得更便宜,等到老一點的時候,又能撿便宜的法拍屋,我實在不覺得他們該抱怨。

四、只有在買方市場下所蓋的房子,可以談品質。在賣方市場下所蓋的房子,要談品質可以,你絕對會多花不成比例的金錢才談得了。這道理,就像 iphone 4 一樣,當大家瘋狂都要 iphone 4 時,它再有問題, apple 也無所謂,因為好手機有人要,但爛手機也賣得出去, apple 何必把 iphone 4 作得更好,最好是賣了一批不良的 iphone 4 後,再來多賣一支 iphone 5 ,扒你兩層皮。

五、房子買了,不會只漲不跌的。二十年前,台中市精華地段在火車站附近,那時那裡還有遠東百貨哩。而現在呢! 七~十期附近更棒,連市政府自己都遷到那邊去了。可笑的是二十年前,西屯區、南屯區到處都是農田,二十年前會在那里投資置產的,大概都是笨蛋,除非是農夫,才會想住在那裡。我阿公就是不愛種田,覺得讀書比較高尚,所以把我們家從何厝搬到戰車部隊這邊,結果呢! 造成我現在只能用功讀書,努力工作,否則阿公乖乖種田,我爸就會是個田溝仔了。如果你在二十年前,花很大的一筆錢買下台中市區附近的房子,光跌的價錢,你就會後悔為什麼不是租房子就好了,而且二十年後,你還可以想搬那就搬那,不會有棟房子拖累。

六、我認為房地產要有必勝的致富之道,只有官商"合作"開發才有機會,除此之外,尚有法拍這條路,而其他會賺到錢都是靠運氣的,在投資角度上,房地產比股票、債券還不如(P.S. 但在避稅效果上,就不一定了)。

七、人多的地方不要去,這是我人生抉擇的最大原則。所以,對我而言,台北不是個好地方。

十二月 16, 2011

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» 關於居住正義及實價登錄,我的看法是狗屎(bull shit)

from 中時電子報
為了要實現「居住正義」,所以立委們要通過幾項法律。其中之一是房屋價格採實價登錄。

我不懂得的是「什麼是居住正義?」是讓每個人有屋子住嗎? 現在也沒通過這些法案,但全臺灣有多少人沒房子住,以遊民數來說:「http://blog.xuite.net/wellsli/003/44107047 、http://www.lihpao.com/?action-viewnews-itemid-62099」,大約在 1 萬 5 千人左右。就他媽的為了這佔臺灣人口千分之六點五的族群,搞這麼大的事,說不過去吧!

所以我想政客們的重點是在『有房子住,但沒有房子的人』身上。那這些人有多少呢:「http://www.libertytimes.com.tw/2010/new/nov/12/today-e9.htm」,大約是三成。


原來民主國家也是會為少數人謀福利的。我一直認為民主國家就應該是個多數暴力國家,因為真正的民主國家才不會強調自己是個民主國家,在他們心中,國家的成份比較少,個人的成份比較多。

話說回來。好啦! 您們說搞了「實價登錄」,那這些沒房子想要買房子的人,就不會被建商、仲介欺騙導致買到價格高於市價的屋子,能讓他們買得起房子。也就是可以用公開透明的「銷售價」讓買房子的人有個「定錨點」,用來證明價格是否合理,以利決定買下房屋。但問題是這想買房子的人,卻也有可能是個有房子但還想繼續買房子的人,因為「實價登錄」沒說「有房子的人不准看」。所以其實這功能不是只為了三成百姓,連其他七成也受惠了。那這樣子又跟「居住正義」有什麼關係? 我以為政客們講的居住正義是讓沒房子的人有房子。這樣看來也不是囉~

所以說「居住正義」是要讓人不要買到過高的價格,因為有了前幾手的實質銷售價,所以新買家就可以相信自己花了錢買房子比較踏實,因為新的買價與舊的賣價差不多,也因為差不多,所以沒人會覺得自己被賣家給騙了。問題是用 565 元買盈正的人,他前一天看到的價格是 100 元嗎? 也是 500 元左右,價格兩者是差不多呀! 那現在它的價格是 56 元,您會覺得他被騙了嗎? 所以公開透明的價格也不見得讓買家在日後相信他的買價是公正合理的,那作這件事幹什麼!

我惟一想到的是為未來「實價課稅」作好打底工作。可是內政部長又說「沒有配套措施前,它不會作為課稅基礎」。這樣我就不知道這種「緩兵之計」到底有沒有用。

基本上,我贊成「實價課稅」,然而這是為了「租稅正義」,而不是「居住正義」,講到這裡,我還是不懂「居住正義」是用來幹麼的? 要保障每個人有房子住嗎? 人民公社就是啦! 怎麼不用? 美國也是「實價登錄」、「實價課稅」的,然而還不是有次貸,那些買了房子的人會說:「當初我就是靠實價才買到好房子的」嗎?  拿「實價登錄」、「實價課稅」來求「居住正義」,那真是笨蛋作的事。而我不懂的是臺灣怎麼那麼多笨蛋,讓我也跟著變笨了。

擁有房子不見得是每個國民的目標,政府也不應該強求每個人民要擁有房屋,只要作到「第十條 人民有居住及遷徙之自由」就夠了,但政府該強迫人民履行義務:
  • 第十九條 人民有依法律納稅之義務。
  • 第二十條 人民有依法律服兵役之義務。
  • 第二十一條 人民有受國民教育之權利與義務。
因為國民教育、兵役我都盡過義務了,所以我未來的重點是在納稅,公平合理的稅制是我關心政府事務的重要指標。

之前我在「政治文」:政府如何因應房地產價格急速上漲問題中,提到林英彥教授認為可將土增稅的課稅依據從公告地價改為交易實價,這樣可收到「土地交易所得稅」的效果,又避免修改稅法的冗長。

之前我也認為此法可行,但仔細看過土增稅相關條例後,我發現它並沒有資本利損的機制,也就是說,如果當年度我在股票利息、薪資上大有斬獲,但房屋交易卻大賠的情況下,我無法使用房屋損失來減免股票利息、薪資上的收入。那這種租稅制度就不合理了。

解鈴還需繫鈴人,法是立委們殺的,就得由他們救。

奇怪,為什麼我從一開始討論土地交易利得稅跳到證券交易所得稅呢? 這不會跳很大嗎? 原因就在於自中華民國建國以來,我們從未有過「土地交易利得稅」,你說土地增值稅不是嗎? 我說當然不是,因為它沒有「資本利損」的概念,自然就不是完整的「資本利得稅」,如果我們要把土增稅改成照實價課稅且具有「資本利得稅」的概念,我認為這一步很難。但「證所稅」是我們本來有的,只是後來被立委們殺了,所以如果能先復原「證所稅」,再把「課徵證所稅」這種具「資本利得稅」的經驗套用在「土地交易所得稅」上,會比較不動搖國本。

最後我想說的是:『中文真是博大精深呀! 文章標題的『狗屎』到底指的是「居住正義與實價登錄」,還是「我的看法」。請自己想著辦,我絕不會跟您說答案。』

十月 10, 2010

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» 我們該痛恨投資客嗎?

從以下這些文章中,我們可以了解台灣想買房子的人目前對「房產投資客」極度地不友善。

http://blogs.myoops.org/lucifer.php/2010/10/05/housewuwu
http://www.wretch.cc/blog/oolong1001/5641402

然而這想法對嗎? 或許是我已經買了房子,所以想法才會與其他人不同! 但照邏輯推導,還沒買房子的人要歡迎投資客才是,而且是愈多投資客去推升房價對沒買房子的人是愈有利。

Why!?

首先分清楚投資財與消費財的差別,投資財對擁有者而言,只是單純的金錢效用,擁有者的目標就是以最少的價格買進投資財,並以最高的價格賣出。但消費財就不是單以金錢論之的,擁有者視消費財含有其他不同金錢的效用,如: 飽食、製造、炫燿、管理權力等。

以股票作例子,買進 1 張巨大(9921),如果視之為投資財,則購買者一定希望以最低價格購買,並在持有後,每年領取最多股息,期末並以最高價格賣出。簡單講,它的內部報酬率(IRR)愈高,對購買者的效用就愈高。

但如果是把巨大股票當消費財,就不一定了。若購買者對掌握巨大公司有高於一般人的需求,他想要持股達到 5 成以上並擔任董事長,那他可能會進行收購,這時候,我們就不能以 IRR 來分析它的買進價格了,因為這與購買者在擁有巨大後的作為有關。而其他像汔車、金飾以及 3C 產品,也都是消費財的一種,擁有它們的人,並不在乎買進後,該產品的市價波動。

房產與股票類似,對某些人而言,它是投資財; 對另外的人而言,它是消費財。

本文主要討論從消費者(將房產視為消費財的人)角度,來看待投資客(也就是將房產視為投資財的人)的態度應當如何!

從目前的現象看來,投資客對房產的價格推升是有影響的,然而只看到推升情形,就跳出來大肆批評投資客,我個人是覺得有點短視。投資買賣是一種中性行為,「買入」後一定要「賣出」才會有獲利(若不考慮股息及租金收入),這些投資客現在拼命買房產造成價格推升,但總有一天,他們也要賣出的,這時候一定會造成價格下跌,當這現象發生時,消費者你還要痛恨投資客嗎?

若只考慮投資客以本金買賣房產來看,它對價格應是中性的,但考慮了外部性,就會發現,以長期而言,投資客會導致拉低房產價格。一、因為房價大幅上漲,所以很多建商開始搶建,想想農產品的例子,前年香蕉價格好,今年通常賤如屎,如果房價漲得不夠多,就吸引不了建商們的興趣; 二、因為房價短時間大幅上漲會讓投資客認為錢好賺,所以他們借錢來買的機率會變高(因為錢好賺,就不會在乎利率了),借愈多買愈多,等到房價反轉時,就可以看到一堆法拍屋了。到時候,就變成買方市場。

簡單講,如果投資客真能不斷控制市場價格上揚,那日本股市現在不只 3 萬了,而美國兩年前不會發生次貸風暴,台灣的營建上市公司不會有人下市。

消費者一生通常只會買一棟房子,別讓自己陷入這一小時段中,把眼光放遠一點,或是說有耐心一點。只要活得夠久,你會發現,房價就是在那邊上上下下的。千萬不要相信:「台灣土地就那麼多,未來會不夠用」這種屁話。

所以站在消費者的立場上,應該要歡迎投資客入市,然後消費者要忍耐購買的慾望,等到他們玩完你丟我撿的遊戲膩了後,消費者一定可以買到更便宜的房子,而且在玩「你丟我撿」的遊戲中,消費者的平均租金還會往下降的。

這樣子,你還要痛恨投資客嗎!

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