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From Yahoo! Stock News http://tw.stock.yahoo.com/news_content/url/d/a/111201/1/2whxt.html

這一番話雖沒有一百分，也有九十八分了。

REAT(Real Estate Asset Trust)的本質像債券，買入後是有固定收益的。但投資金檻高，單筆須有幾百萬，這個我買不起，就此打住，待我以後每秒幾十萬上下再說。

REIT(Real Estate Investment Trust)的本質像股票，REIT的管理機構就像是一家物業管理公司，它的營收就是來自大樓的租金收入。在扣除管理費用後，剩下的就分配給收益人。

以富邦一號目前 13.71 的價格來看，花 13700 元，2010 年有 448 元的配息，殖利率為 3.2 %; 新光一號每股 10.8 元，配息約 3.4 %。

它們都不太會有資本利得，也就是不會因標的不動產價格上漲，就把它賣掉，來賺取差價。當然啦，擁有收益憑證的你是可以賣掉憑證來賺取差價的。

它們只能在基金清算時，作一次實現資本利得的動作，像是三鼎清算，之前在 2011 年 5 月左右，它們傳出要作清算的動作，所以股價開始大漲。

From Yahoo! Stock

很多人說他是英雄、領袖、偉大發明家… ，昨晚看新聞時，大約有五分之四的內容與他有關，雖然還輸給蔣故總統經國先生，但對不是美國人的我們來說，算很多了。

jobs 是不是英雄? 在我年紀小的時候當然是，但現在我可不確定了。

手邊拿起一本 2000 年出版的「 i蘋果」，書末結尾停留在 Apple Computer Inc. 發表 iMac 的年代，它的結語：「無論結局如何，這個世界都應該感謝蘋果的貢獻。它是資訊時代勇敢、或可說莽撞的開路先鋒。它驕傲地扛著這個破曉時代的旗幟，如此嶄新、如此令人興奮，為今日我們視為理所當然的科技革新鋪平了道路。蘋果的故事正在頹敗，將成為美國企業界中最奇特、也最悲哀的故事之一。但無論蘋果的主管有多麼拙劣，都無法磨滅蘋果在歷史上的地位。」

我記得某一年跟舅舅聊股票時，講到：「未來搞不好是蘋果打敗微軟，人們對科技的需求不見得一直是相同的，微軟靠軟體起家，但將來或許軟硬一體成型的產品才是大家想要的。」那時，我記得蘋果股價才 3 塊。

剛剛查了 Google Finance :



3 塊多的股價大概是在 1997 年，也差不多是我大學時代的事。與我開始買股票的經驗相仿，不過 i蘋果一書，卻說 1997 左右，它的股價在 16 塊附近，這我就不懂了。不知道是誰對。

其實經過 10 多年，記憶這檔事就不見得準確了，尤其我的記憶力不好(PS 理解力超棒)。舊記憶在新事件發生後可能被遺忘、可能被重設。搞不好，當年我對舅舅講的可能只是：「現在蘋果這麼便宜，只要 3 塊，但它早期是比微軟好的，或許將來它也能再次比微軟貴。」

不管真相是那種，但我知道就算當年有能力去美國買蘋果電腦股票，我也沒機會賺到這近 100 倍的報酬率。因為 3 塊錢買，我 5 塊錢賣掉它就非常非常高興，那有可能放了 14 年等它賺到這 100 倍的報酬率。會這麼作的人，只有被動投資人。

而 jobs 到底是不是英雄? 從 2000 年左右的觀點看來，是跟現在差很大地。所以英雄得靠緣份，沒那機遇，就沒那表現。這也得倚賴他現在就結束傳奇的一生，如果再過 15 年，會不會他就跟 bill 一樣跑去玩基金會，不管 M$ 了?

年輕時我欣賞 jobs ，完全是因為我不喜歡跟風，當時大家都喜歡 bill gates ，那我偏不要，我就愛 jobs 。這風格不只表現在股票選購上，也表現在就讀科系上，也表現在書藉選讀上，太多地方我是不愛跟多數人選擇相同的。

而年紀小時，覺得這個世界的運轉一定是由某些大人物主導的，沒這些人地球就不會動了。長大後，才慢慢體會一日之所需，百工斯為備不只發生在日常生活中，這些大人物的決策也少不了其他小人物的準備，所謂的「英雄」不過是「你懶得記住所有人的名字，挑大頭名字來記得較輕鬆簡單」的替代品。

我相信 iOS 的程式碼沒一行是 jobs 寫的(或許我講得太死了，搞不好，他的確寫了一行 hello world! )，我相信 iPhone 觸控螢幕的面板沒有任何一片是 jobs 裝的、他從沒作過任何一部 iXXX 廣告片美編... ，是的，雖然他也作了不少事，但整個 i 系列產品應是很多人的功勞。

現在他過逝了， iPhone 4S 還不是照出貨，我相信 iPhone 5 也是，但 iPhone 6 就不見得了。時代在變，另一組人馬可能就崛起了。這不過是另一個生存者誤差的故事。

想想 IBM ，想想 Apple Computer，想想 Microsoft ，又想想 Apple 就知道了，或許以後你們想的是 Ho600 。

== 後記 ==

蘋果在 1997 年的股價的確應在 16 塊左右。因為 AAPL 作了兩次股票分割， 1 股變 4 股，而 Google Finance 會依權值重算舊價格，所以原本應該是 16 塊的東西，就變成 4 塊錢了。那表示我現在所記得 3 塊多可能就是被 Google finance 給重設了。

這麼 2011 年還沒結束，我就在作回顧呢?

因為配息已經告一個尾聲了，今年就算再買股票，也拿不到利息了。

從我 2008 年建立 56 支股票投資名單後，到現在 2011 年了，名單也增加到近 200 支股票(當然還沒買全)，每年所拿到現金利息(含扣抵稅額)除以總投資本金後，大約如下：

2009: 3%
2010: 3.6%
2011: 5%(以 17% 扣抵稅率試算)

而平均購買成本約在 6378 點左右。回想起 4 年前，馬總統當選，我花了 4 萬 5 買了合庫、日月光、雷虎。從 9300 點開始一路買到 4000 點，再買到 9100 點，到現在的 7200 點。這平均持股成本在 6378 ，實在讓我非常滿意。

事實上，我有印象以來的持股成本應該是在 6700 左右才是，怎麼我在 7000 點以上繼續買進，這平均成本反而下降了呢?

原因就是除權、除息，就像開發工銀手上擁有的聯電，每股不到 3 元一樣，經過時間的發酵，聯電公司馬不停蹄的賺錢後，讓開發工銀手上握有的成本愈來愈低。

而且我覺得我運氣很好(真的嗎? 沒把年化報酬率算出來跟大盤比，這都只是感覺而已)，手上不小心有了宏達電、統一超(當然都是零股啦)，一個有 300%+ ，一個有 250%+ 的報酬率，而踩到的地雷也只有力晶(-66%)、茂德(-90%)、盈正(-75%)，還好它們的投資比率都不高。

經過這 3 年多來施行被動投資策略的成果來看，我十分滿意。當股票漲，我高興，當股票跌，我也高興(當然是有錢買才高興，還好我年輕有工作作，能賺錢買股票)，無處不怡然自得呀!

你被動了嗎?

From 博客來

這書裡講的概念，大概都在綠角投資筆記、約翰．柏格以及威廉．伯恩斯坦(同本書作者)的書中看過了，像是

• 高報酬往往伴隨著高風險，但高風險不一定帶來高報酬


• 分散式投資： 金錢投資的目的並不是獲取暴利，而是安穩、優雅地渡過退休生活


• 好公司，大多是壞股票; 壞公司，整體而言，是好股票


• 主動投資長期績效往往不如被動投資


• 績效來來去去只有成本是固定的


• 金融從業人員不一定是站在客戶的立場


• 如何作好資產配置(股債比)


• 掌握好個人的人力資本

所以一直以來，我愛當金融保險業者的股東勝於當他們的顧客，努力學習程式設計及其他學問提升個人人力資本，先投資自己才作金融投資，並且分散式地購買各種類股(不過，金融股還是佔了半數)，達到「如何閱讀一本書」中所提之「贊同實用書之後，你應該實踐書中理論」(在第十三章)。

不過，我的實踐也還不到百分百，像是國內債券及國外股債這二項，我的資產比例還是 0% 。有鑑於此，我開始研究 006202寶富盈 ETF 。過陣子，再向大家報告。

另外，這本書帶給我惟一的新收獲就是「高經濟成長體，不見得是好投資對象」，但理由並不是「好公司，爛股票; 爛公司，好股票」。所謂的「好公司，爛股票」是因為投資人偏好好公司致使其股票的風險貼水減少所以實質報酬率降低。然則在本書中，作者實際提出中國、印尼、南韓、…台灣等亞洲新興市場國家與美國在 1988 ~ 2008 年之間的年化 GDP 、 年化名目股市報酬率比較表(表2.3)，從表中，可看到美國以 2.77% 的 GDP 數字卻能提供股市投資人 8.8% 的股市報酬，但中國以 9.61% 的 GDP 卻只能帶來 -3.31% 的股市報酬，原因在於「股票稀釋和安全法規不足而發生的明目張膽竊取」。

這現象帶給我相當大的震憾，原來法治國家的好處是這麼棒。中國股市的這種表現也才與我的日常經驗搭上線。因為一直以來，聽別人說：「在大陸作生意，給公務員的額外費用是明明白白、清清楚楚的規費」，而這些沒放到國家口袋，從公司股東口袋搬出來的錢，果然是有反應在股市報酬率上。

雖然台灣的數據是贏過中國大陸的，但這也沒什麼好高興的。至今，我們親愛的同胞： 王又曾、曾正仁、陳由豪、朱安雄同志都還在海外過著顛沛流離的生活，什麼時候才能盼著他們回到溫暖的故鄉：「台灣」呀!

今天大盤跌了 5.58% ，而我有 5.84% 的損失。多那 0.26% ，當然會不高興。

凱因斯：「投資者有責任週期性地承受損失且不能有絲毫怨言」。大師說的話，那我當然是得吞下來囉，不過得去跑個三圈，流流汗、出出氣。

對長期的被動投資者而已，市場下跌沒什麼了不起，它不跌你怎麼用便宜的價格買股票呢!

我知道有很多朋友，今天心情真的不好。寫這篇文章只是想說：「如果今天的事，讓你吃不下飯、睡不著覺、工作沒擋頭，那請試試『指數投資或被動投資』吧!」

過去，我還曾有一天負 7% 的績效，還連了好幾天哩。那是我們的李前總統：「臺灣、中國，一邊一國」的時候，當時，我手上只有巨大，湊巧它還是很紅的中概股，不到一個月，我就被融資斷頭了，那時候，我真的沒睡好覺，也沒讀好書呀!

話說，某日逛某個投資部落格時，針對格主文章發表了一篇留言，結果事後發現不見了。本來我以為是自己在預覽後並沒有真的張貼留言，所以很辛苦地再打一次，不過這次有先打在自己的編輯器中，完成後再複製貼過去的。剛開始時，一切正常，留的言是我寫的，出現的文章也沒錯，重整幾次該篇部落格，我的留言也都有正常出現，如下圖：




但再過幾分鐘後，我的留言"不見了"。後來我再發一次(好險，是從編輯器貼過來的，少打一次)。也確定有成功，而且我還可以刪除它，如下圖：



但後來再過一段時間，它又不見了。所以我嘗試「不要預覽直接張貼」、「內文包含 href 屬性的連結」及「言不及義」的留言，發現它們都完好如初地躺在那個部落格裡，就像下圖：



我想我發現了 Google 的大秘密：「不准留言與格主相左，否則一律刪除!」

那到底，我留的是什麼言呢? 居然讓 Google 機器人找上我，給刪除了。欲知詳情，請看本文留言。

==== 後記 ====
後來，我又到該部落格去留下一個連回本篇文章的留言，果不期然， Google 機器人又刪了。



我真是無聊透頂了，居然找 Google 機器人的 bug 。

這是繼 60% 的漲幅後，再一次突破我個人的紀錄。這一切要歸功於 HTC 。

當時外資紛紛看衰它，而我因為 HTC 幫 Google 代工自有品牌 Nexus One 手機這件事，對它非常有好感。也就在 330 元時，買了 80 股，而後又配了 4 股及幾千元的現金，成本也就降到 279 元。今天(2011-01-27)它股價收在 975 元，報酬率達 249% 。

千金難買早知道，如果當時我把手邊的錢全押在 HTC 上，總報酬率就是 249% ，而不是現在的 13% 。

然而我有這個屁股吃這種瀉藥嗎? 應該是沒有! 股票不會只漲不跌的。


如果手裡的股票只有宏達電，那它從 760 元下殺到 618 元時，我忍耐的住嗎? 就因為害怕所以在 730 元賣了 24 股。又或者能忍得住但我能睡得著嗎? 之前只擁有巨大時，就知道我的個性不是那種可以大而化之的人。

重壓宏達電勢必讓我沒有生活品質，而且這是我運氣好，如果重壓的是茂德，那故事就沒那麼有趣了。

有趣的是，因為現在擁有茂德、雷虎、台航…這些讓我賠錢的股票，反而我才睡得著覺。這就是被動投資呀!

Snap from Wall Street: Money Never Sleep

上小學時，電視非常流行古裝劇，裡面往往有種角色：員外，他通常會經營布莊、中藥、鹽批發等生意。而他會有很多的奴才在店裡幫忙。我當時，覺得「有錢」真好，這樣就可以去買一些奴才回來，再要求他們為我賺錢，然後賺了錢後，再去買更多的奴才回來賺更多的錢。如果員外心地好一點，不要剝削奴才，他可以每個月發 5 兩白銀的薪水，然後只要求奴才賺 6 兩回來，這樣作生意很簡單呀!

可是那時的這種想法，一直覺得有問題才是。因為這樣是真理的話，只要有點錢的人，去買了奴才回來，他就會變得愈有錢，所以賺錢應該不難才是呀! 可是，我聽大人們或是老師的談話，總覺我得很努力，以後才賺得到錢，他們都說：「賺錢沒那麼簡單」。

長大後，我才了解「風險」及「管理技術」是賺錢的影響因素。並不是蛋一斤進價 18 元，銷價 25 元，就可以賺 7 元的，這其中有管理成本、供需、景氣等問題，所以拿錢去賺錢是有風險的，不是每次一定賺。

所以每次聽到有人說：「投資客炒作房地產，一般民眾苦不堪言。」我就覺得他們只有小學程度。

有錢的人作什麼事都賺錢的話，那國泰人壽、富邦人壽、新光人壽的錢那麼多，它們去投資房地產不是賺更多嗎? 結果從次貸風暴後，也只有富邦金的股價比之前高，國泰金差不多腰斬，而新光金更爛，還在面額左右，大概只有風暴前的四分之一。

這三家壽險公司的錢還不算多，我們來看看一個更大經濟體的數據： NIKKEI 225 指數，因為當時還沒有 REIT 指數，所以拿了與房地產相關的日經 225 來看也差不多。



它三萬點的時候，當時到處充滿了日本第一的氣氛，不管是在物質上，連管理觀念也是，大家都視日本為導師，還有一本小說 rising sun 是以那個時代作背景寫的。結果， 20 年過去了，日本房地產現在很了不起嗎! 而 20 年通常不過是一般人的三分之一到四分之一的歲月而已。

人的一生，通常也只會買一次房子，你希望是在股市三萬點時買，還是一萬點買，要你等二十年(不是存錢存二十年喔!)，你願意嗎? 我很願意。股市、房地產指數來來去去，為什麼一定要在行情好的時候進場呢?

更何況，房地產根本不是好的投資商品。以抗通膨及增值角度言之，股票、債券才是更好的投資標的。

但以整個人生來說，房地產、股票、債券這些金融資本也並不是全部，還有時間資本、人力(知識)資本及健康資本這些要考量。

對一般人而言，年輕時，健康資本比較多，但有極限值，而金融(物質)資本比較少; 在年老時，則相反。人力資本則是初期少，而後慢慢增加，到了一定年限後，又大幅下降。只有時間資本不變，永遠是一天 24 小時。以資本來定義人的擁有物，乃在於我要將之代換成單一度量單位：「錢」。

• 金融資本： 貴金屬、股票、債券、不動產…等。


• 人力資本： 每單位時間可換取的金錢數。


• 健康資本： 一般是放在人力資本內，不過，我喜歡把人力資本視為知識相關，所以把健康資本額外提出，方便我說明。


• 時間資本： 時間刻度。你的一小時絕對等於我的一小時，也等於其他人的一小時。

也就是說你所賺取的薪資是： 人力資本 * 健康資本(最高為 100%) * 時間資本 。

好的工作策略是保持健康，壓低時間資本，提高人力資本來獲取薪資最大化，而不是用提高時間資本來換。

這四項資本中，只有人力資本、金融資本會隨著外在環境因素改變，像是房地產、股市價格、消費水準等，簡單講景氣好時，知識能力不變，但你的人力資本及金融資本多會上漲，但對年輕人而言，從人力資本的差價收益將高於金融資本。所以，還沒買房子的年輕人，應該對於近期的房地產、股市大漲感到高興，因為這會帶動你的人力資本上漲，如果你還沒感覺到，可能有兩種因素： 產業的遞延效應及人力資本不足(或是說知識能力不顯著)。

對一般人而言，最佳劇本是年輕時，努力提升自己的知識能力，在處於景氣上昇的階段，人力資本可以大幅上升。等到 40 ~ 60 歲時，房地產價格下跌，開始準備購買房地產，最後在退休階段，景氣依舊處於下降階段，雖然這時所擁有的金融資本也會下跌，但應付生活的退休年金卻是不變的，反而物價下跌是個幫助，更何況自己的時間也不多了，最好是人死的時候，剛好也把金融資本花光光。

所以，投資客對年輕人的貢獻比較大，當他們在炒作房價、股價時，你的人力資本上升快速。切記，此時有多餘的錢，也是拿去買股票、債券，而不要買房地產。等到房價泡沫化，最後一個投資客開始認賠殺出後，就會像 NIKKEI 225 一樣，再等個十幾二十年後，就可以買到非常便宜的房子了。

以上是非財經本科的我，所作的財經建議。接下來，我提一些營建本科的建議：「應該要在買家市場時，購買房地產，而非在房價漲翻天的時間點，購買房地產。」

因為房價漲翻天時，建商搶建、材料高貴、工人難找，而工人的施工品質仍舊一模一樣，還可能更爛，因為他們錢容易賺後，也容易拿蹺了，這時候蓋出來的房子，往往沒有品質，因為要趕著交屋，建商可以拿到現金，再去蓋新的房子，所以監造也就隨隨便便了。

之前股市上萬點、國壽一千多元時，就有建商是用現金找工人的，當時到處都缺工，所以他的作法是工人當天施工當天領現金，而這個方法，讓他的工地不缺工可以快速完工，快速推案。據說，他的工地當時可以七天一個樓層，這有學過混疑土材料學的同學，應該都知道作這樣對不對!!!

最後我想說的是：「房子是用來住的，買到高品質、低價格的房屋才是王道。」

= 補記 =

早上的埔里好冷，讓我打字十分痛苦，文章也就寫得零零落落。現在剛洗完澡，通體舒暢，十指靈活，所以把我上面的文章作個重點整理。

一、投資客花錢買房產並不是必定賺錢的，所以一般民眾心中如果存在「他們炒房=>賺了大錢=>帶動物價=>一般人買/住不起房子=>生活不好過」這種邏輯，它是不成立的。如果投資客賠錢，那相對的，買下他們房屋的新屋主是十分高興的，這一點從次貸風暴過後，美國一堆低價法拍屋熱賣情況可見一斑。投資客的熱錢能助漲，也會助跌。

二、投資客買房子，通常不會是自住的，畢竟台灣也就二千三百萬個屁股要坐椅子，蓋了五千萬棟房子出來，並不會就多了二千七百萬個屁股，所以，建商在高價搶建房子後，它們勢必會挪出老房子的空間，給別的屁股坐，這對租屋市場而言，是有拉低租金的效應，對普羅百姓而言，算是件好事(P.S. 因為我喜歡高物價，所以我不喜歡看到東西太便宜，為什麼我喜歡高物價，這理由要從驚豔芬蘭講起，我到時再寫篇文章說說)

三、物價拉高的效應，對年輕人的幫助比較大，因為年輕人的薪資會跟著上漲，所以一個不打算買房子的年輕人，他的薪資會變多，房屋租金變得更便宜，等到老一點的時候，又能撿便宜的法拍屋，我實在不覺得他們該抱怨。

四、只有在買方市場下所蓋的房子，可以談品質。在賣方市場下所蓋的房子，要談品質可以，你絕對會多花不成比例的金錢才談得了。這道理，就像 iphone 4 一樣，當大家瘋狂都要 iphone 4 時，它再有問題， apple 也無所謂，因為好手機有人要，但爛手機也賣得出去， apple 何必把 iphone 4 作得更好，最好是賣了一批不良的 iphone 4 後，再來多賣一支 iphone 5 ，扒你兩層皮。

五、房子買了，不會只漲不跌的。二十年前，台中市精華地段在火車站附近，那時那裡還有遠東百貨哩。而現在呢! 七~十期附近更棒，連市政府自己都遷到那邊去了。可笑的是二十年前，西屯區、南屯區到處都是農田，二十年前會在那里投資置產的，大概都是笨蛋，除非是農夫，才會想住在那裡。我阿公就是不愛種田，覺得讀書比較高尚，所以把我們家從何厝搬到戰車部隊這邊，結果呢! 造成我現在只能用功讀書，努力工作，否則阿公乖乖種田，我爸就會是個田溝仔了。如果你在二十年前，花很大的一筆錢買下台中市區附近的房子，光跌的價錢，你就會後悔為什麼不是租房子就好了，而且二十年後，你還可以想搬那就搬那，不會有棟房子拖累。

六、我認為房地產要有必勝的致富之道，只有官商"合作"開發才有機會，除此之外，尚有法拍這條路，而其他會賺到錢都是靠運氣的，在投資角度上，房地產比股票、債券還不如(P.S. 但在避稅效果上，就不一定了)。

七、人多的地方不要去，這是我人生抉擇的最大原則。所以，對我而言，台北不是個好地方。

前言

本文是篇欠債文，拖了很久才寫出來的。不過也是整理過去我幾篇 blog 文章而來(「政治文」：政府真的在打壓房市嗎?、「或許是政治文」：今天是 2009 年 12 月 3 日，請給我 25 元的國泰金、我們該痛恨投資客嗎?、房價很高嗎??? 年輕人要感謝投資客炒作房產!)。

不過，除非我的學術路線改走這邊，或是從政。要不然，我應該不會再寫房地產相關的文章了，因為一個人的一生買不了幾次房子，沒有那麼多的道理可以寫。

問題現況

購屋痛苦指數持續上揚，一般民眾購屋門檻愈來愈高。營建署所公布的平均房價數據緩步上漲，而主計處統計的平均雙薪夫妻年薪卻沒有跟著上漲，造成平均房價除以平均年薪，也就是房價所得比愈來愈高。一般民眾購買房屋後，清償房貸的年限愈來愈長。台灣整體預售屋及中古屋的平均數據從 2009 年第二季的 6.65 到第四季為 7.08，再到 2010 年的第二季是 7.69，最新數據的第三季則是 8 (來源： http://udn.com/NEWS/FINANCE/FIN1/6052478.shtml )，一年以來持續上漲。下圖是台北市的歷年預售屋房價所得比情形，可以看到首善之都的預售平均房價已經達 17.43 年如此長的年限，這反應出都會地區的新屋漲幅遠高於台灣的平均值，也造成民眾在施政滿意度上，對房地產價格高揚問題產生極大的負面情緒，政府該如何因應此一問題?



現況分析

房地產價格漲漲跌跌，從林英彥教授所著之「評課徵土地交易所得稅問題」一文(引自「土地的迷思」一書)中，提到 1991 年時，為抑制房地產價格，而有修正土地增值稅之建議，作者認為只要將土地增值稅的課稅基準，由現行的公告地價改為實際交易價格即可，不須動用交易所得稅(資本利得稅)的工具，在法令修改上比較簡單，而在功用上有相同效果。從該文看來，可得知房地產價格高漲問題，絕非獨立存在於現今社會，在二十年前的台灣面臨相同問題。

房地產兼具投資與消費兩種目的，若屋主以自住運用，則為消費財，若屋主購入後等待時機賣出，則為投資財，兩者並不互斥，也可購入自住後，在發現房屋價格上漲且有超額獲利時，賣出換取資金。或是在投資後，遲遲無法賣出而轉為自住。

以購屋者角度視之，若其為消費者，則希望價格愈來愈低，並在購入後，價格反轉; 若其為投資者，則希望價格愈來愈高，並在賣出後，價格反轉以獲取最大報酬。而目前，台灣房地產正進入價格愈來愈高的階段，原因可能是台幣逐漸升值、景氣開始好轉。在這種上升循環階段下，消費者當然會反映出他們的不悅及無法接受購屋門檻如此之高。於是，輿論開始要求政府要管制房地產價格，不能讓一般民眾買不起房屋，這民怨在大台北地區尤其炙熱。

然而，為什麼投資者與消費者同屬中華民國公民，政府卻必須順應消費者意見，來打擊投資者呢?

首先，房屋乃屬於民生必需品的一部份，民生物價必須穩定，不是不能上漲，而是要溫和上漲，或是溫和下跌，如此經濟才能穩定。所以，當房價飆漲太快，則政府必須提出措施延緩其速度，必防通貨膨脹發生。第二，當過去經濟不景氣時，為刺激經濟景氣與活絡房地市場，政府選擇土增稅減半的政策，此一政策乃對投資者有利，但對消費者不利，於是現在環境反轉，消費者有權提出增加土增稅此一訴求。

施政目標

政府的施政目標就房地產而言：

• 第一目標是穩定房價，房價上漲速度及下跌速度須小於一定值。


• 第二目標應保證公民在其一生之中可負擔得起必需空間大小之房產，且平均購屋年齡該屆於 40 歲到 60 歲之間，但政府不須作到任何公民在任何年齡以及任何時間點皆可購入房產的保證。


• 第三目標則是符合租稅公平原則，當房產買賣有利潤時，應照比例納稅。

解決策略

就第一目標論之，該如何判斷何謂速度過快，房價的漲跌可能與新台幣的升貶值及物價波動有關，如果只單看價格本身，則會與民眾實質生活水準脫鈎，應考量平均薪資水準，所以所謂的速度過快，就應該是從房價所得比的增減幅得知。政府應明確定出一評價公式，當房價所得比增幅過快，則提高土增稅率，當房價所得比減幅過快，則降低土增稅率。又若房價所得比長期停留在高檔，一樣以提高土增稅率因應，反之亦然。使用此種策略，乃有前例可尋，民國九十一年一月十七日，立法院為刺激經濟景氣與活絡房地市場，通過土增稅率減半法令，所以當然可以針對房地產市場作反向降溫措施。

而目前也有人認為課徵土地交易所得稅也就是資本利得稅，可以穩定逐漸高漲的房價。此措施或許對抑制房價有效，然則在房價行情逆轉時，政府是否為穩定房價，必須將此一措施解禁。又或者，我國目前並無土地交易所得稅，理論上目前是對投資者有利的，所以房價不應該出現低檔，然而因為 921 , SARS 等事件發生，還是讓房市進入低檔階段。以課徵交易所得稅來對付高房價，理由並不充分，課徵交易所得稅應從賦稅公平角度視之。

第二目標方面，房地產價格其實來來去去，現有的高房價不意謂永遠都是高房價，它乃隨著景氣循環、游資程度…波動，若說政府得保障消費者在高房價時代亦能購置房產，實乃緣木求魚，一方面代表政府在平均薪資上勢必有所作為，使得消費者負擔得起房貸，二來在高房價時代，讓這些有能力的消費者變多並進場購置，不是更增房地產泡沫化的機率嗎?

消費者往往認為在高房價環境，政府也可提出房地產價格透明化，來避免泡沫化。此一措施有無功效，我們可以從證券市場環境類推，我國的集中市場及櫃買市場，皆有公開證券交易價格，然則此一價格資訊，對投資者而言，有達到避免泡沫化之功能嗎? 沒有，民國 78 年，國壽以 EPS 5 元的獲利能力，可以飆漲到 1975 元。近年來，多檔上市掛牌的 TDR 有因為公開成交價格，就少了人為哄抬嗎? 沒有。另外就房產公開拍賣上，成交價公開資訊有避免買家買到價格過高的房產嗎? 沒有，因為財團反而利用這些公開資訊哄抬價格，讓消費者接受其所訂出的售價。所以提出房產透明化政策有助於壓低或減緩房價嗎? 我存疑。

政府在第二目標上，應該努力教育消費者，不該在無法負擔房貸時，因為逐漸高漲的房價而被迫從事投資的行為，更不該在此時提供青年住宅貸款的利息補貼，間接鼓勵消費者在高房價時代消費，尤其是現今處於升息階段，目前的時間點年輕人因為此一補貼措施申請房貸，而在未來逐漸升息後，這些年輕人只能被迫犧牲原有生活水準，又或者房產被銀行接收，落得銀拍、法拍下場。

並教育消費者，在高房價時代，應厚植自身的人力資本，努力賺取薪資以待低房價時代的來臨。此教育方法也有助於房價平穩，因為這誘使原本會在高房價時代的買家轉變成在低房價時候的買家。

當政府保證公民屆於 40 歲到 60 歲之間可負擔得起必需空間大小之房產，除了讓房價依時間而平穩外，也應依區域而平穩。現況下，台北公民的怨氣就比台中、台南、高雄來得大，然而政府應平等對待轄下各公民的。為解決台北市的民怨，最好的方法不是增加房產的供應，而是減少房產的需求，讓台北公民逐漸遷出台北，往新北市、台中市、台南市、高雄市等區域居住。從過去的洛杉磯、墨西哥市解決交通問題的模式上，可以發現處理塞車問題，若以增加道路面積及公有交通措施等供給手段下手，只是減少短痛來換取長痛。因為當城市的生活機能水準變高，只會吸引外區域的民眾移入，久了又再次面臨一樣的塞車問題。

區域房價過高，一樣是生活機能水準不均所造成的。台北市因中央政府資源分配及獨立稅收豐厚下，造成生活機能遠高於其他縣市，間接吸引企業、勞工、一般民眾遷入，住房需求也就遠高於其他區域。需求增加，房價怎麼會不漲呢! 所以平均區域資源，是我認為解決台北市房價所得比過高的長期策略。而方法可先從公務人員辦公地點下手。目前中央機關所屬部會多位於台北市，然以地理位置而言，南投中興新村才是在正中心呀! 讓公務人員從台北移出，進入中部地區，這就有助於平衡區域資源，而機關所在地點移動，勢必會造成其他業務與機關相關的企業移動，這作法與當初民進黨執政主導的南遷計畫有些類似，但阻力會比較少，因為遷的地點比高雄近，而且現在高鐵已常態通車，又適逢政府目前正在推行組織再造，所以未來若成立新組織，公務員本來就會有所調動，剛好搭上順風車。

除組織再造外，在政府機關當中，有一個機關不須組織再造就非常適合遷到中興新村的，它就是「立法院」。院內的立委其實是來自全國各地，所聘任的助理亦同，他們遷到中興新村的成本是最低的。

針對第三目標而言，現有的土地增值稅課徵方式最為人垢病的就是公告現值不等同土地實際轉移價格，造成獲取價差者並不照比例納稅，缺乏賦稅公平。理論上，為弭平此類爭議，應由立法院修法恢復土地交易所得稅，但此管道爭議太大。或可參考林英彥教授所提之「公告現值改以土地實際轉移價格」計算，應用在私人土地移轉及公有地拍賣上，如此只要在平均地權條例作小幅度修法即可。

結論

就房價問題上，政府應公平對待投資者與消費者，也因房地產本身性質，一般民眾的消費者身份與投資者身份是可以互換的，若要求政府傾向消費者，則待消費者想要高價賣出房產，身份轉換為投資者時，又該如何要求政府。公平對待兩者才符合民眾的最大利益。

在執行措施上，政府有「提出土增稅增減的評價公式」、「在高房價時期取消青年房貸利息補貼」、「教育消費者」、「平衡區域發展」及「改以轉移價格取代公告現值」等方案。各方案的可行性及時效性，分別是馬上作「教育消費者」。未來停辦「在高房價時期取消青年房貸利息補貼」方案，因為既然現已成行，則只能等待其落日。而「提出土增稅增減的評價公式」、「改以轉移價格取代公告現值或加徵交易所得稅」兩方案就必須由主管機關提出修正草案供立法院諸公們決議，這部份還有的吵呢。另外在「平衡區域發展」上則是文官體系內長遠的規劃，可能要長達一、二十年才能成型，現在應該看不到成果。

所以在目前高房價時代，政府能作的措施有限，還是消費者自己得有明確的體認才是。

2010年結束了，台股在這一年呈上漲格局。若以年初買股，而在年底賣股的情況下，很多媒體的計算方式是用加權指數來評估，得到 (8,972.50 - 8,207.85) / 8,207.85 = 9.31% 。這是錯誤的計算方式，它少算了領到的現金股利。

正確的計算方式應用「發行量加權股價報酬指數」來計算， (11,928.56 - 10,528.26 ) / 10,528.26 = 13.3% 。

也就是在 2010 年度沒有投入新資金的情況下，從 2009 年末抱股到 2010 年底的投資人，如果你的報酬率沒有 13.3% 的話，都是「不及格的」。詳細的評估介紹可看我的舊文。

今年我的報酬率約有 11% ,看似不及格。但因為我 2010 年持續都有丟入資金(被動投資的其中一個原則就是分時買進，也分時賣出)，直接算資產的總報酬率會低於真正的內部報酬率。所以我的實際成績單得從現金流量情形算出來。

理論上，是會更大的。應該有及格吧! 不過，沒及格也沒關係，因為我的持股比例並不照台股市值比例操作的，像台積電在台股市值約佔 8% 左右，但我的持股比例只有 3% 多，所以兩者不同步是應該的。

標題這句話，引用自綠角文章：「投資人宣言(The Investor's Manifesto)讀後感」。不過，這應不是綠角原創，我好像在那部書有看到過。

標題這句話或許對一般投資人是對的，但對其他人、其他公司就不見得了。當然，無用的金融創新也不少，這些無用的金融創新只能幫投資銀行賺取飽飽的佣金。

我個人很喜歡，也覺得對這世界很有幫助的金融創新之一，就是「交換(SWAP)」。常見的交換有外匯交換、貨幣交換、利率交換、股權交換、商品交換及信用違約交換(CDS)等。其中，就是 CDS 被濫用才導致 2008 年的次貸風暴。

在這些創新中，我認為貨幣交換就是一種對世界是很有幫助的金融創新。什麼是貨幣交換?

在使用不同貨幣別的兩個公司 A 、 B 上，若恰好這兩家公司對雙方的貨幣有需求，在傳統方法上， A 公司得準備一筆 A 貨幣，然後跟銀行進行外匯買賣，拿到 B 貨幣後，再去進行業務推展; 反之， B 公司也得如此。若能使用 SWAP ，則雙方公司可免去銀行手續費及匯兌風險。這作法是兩家公司簽定一份合約，明定交換金額以及再交換的到期日。

舉個例子來說， A 國 A 公司想要成立跨國的子行銷公司，在 B 國推展業務，而 B 國 B 公司因為常向 A 國的公司購買原料或半成品，所以也計畫在 A 國成立子製造公司，他們兩家公司一拍即合，由 A 公司拿出一筆錢(A貨幣)給 B 公司的子行銷公司，另由 B 公司拿等值的一筆錢(B貨幣)給 A 公司的子製造公司。這樣兩筆錢各在自己國內轉手，少了跨國資本轉移的麻煩(彭總裁應該很喜歡大家都這麼作)及省了銀行換匯的手續費，在到期後換回也是以期初相同的匯率計算，也少了匯率波動的風險，這種交換對雙方都有好處。惟一的缺點是信用違約的風險。有可能 B 公司的子行銷公司經營不善，在到期日時，無法歸還 A 貨幣給 A 公司，這種交換的計算重點就是在利率風險及信用風險上。

這種貨幣交換，也有其他轉變形式。

不知道，大家有沒有注意到街上某些奇怪招牌的商店，上面寫了一堆印尼文、泰文、越南文、菲律賓文…等，就是沒有中文。你看不懂招牌沒關係，因為這些店的顧客並不是台灣人，而是印尼、泰國、越南、菲律賓…這些國家的人民。它們的功能是提供跨國匯款服務，在台灣的銀行中，要作跨國匯款，每次的手續費(不是佣金)約在 1000 元左右，對這些外國勞工而言，他們一個月匯一次薪水回家，至少要花 5% 的金額在手續費上，那家人所得的金額就會更少了。當然這些勞工可以把薪水集合起來，湊個 10 萬、 20 萬的，再一起匯。不過，就有信用風險啦! 既然是一筆錢，那相對應的另一頭帳戶也是只有一個人可以領出來，如果那個人耍賴怎麼辦呢? 這些奇怪商店的重要性就在這了。他們保證早上台灣匯款，下午另一國的家人就可以去領錢了，而手續費也很低(耳聞是每次 50~100 元之間，不過我不確定是不是真的)。

那麼這些奇怪招牌商店是如何作到這種服務的? 是把勞工們要匯的錢集合起來，再一次轉到國外去嗎? 我不知道這種行為有沒有違反「管理外匯條例」。不過，它們有另一種方法可以把錢運到國外。

這些商店多半是貿易公司兼營的，原本它們就有業務是在台灣買貨，然後運到其他國家銷售，過去的作法是把國外的銷售所得匯回台灣購買台灣商品，再運至國外銷售。但如果結合這些商店，貿易公司就不須把國外所得匯回台灣，它們可以利用台灣外藉勞工存入的錢，拿去買貨，然後把國外銷售所得，分配給外藉勞工的家人，這樣就少了從國外匯回的手續。利用這種管道，不但貿易公司少了匯款手續費，還可以賺得外藉勞工的手續費，真是一舉多得。

這手法在洗錢中也有介紹到。據說，賓拉登就是利用這種手法將錢匯至美國，首先他將販毒所得運至第三世界國家，然後在美國一樣開設這種「匯款商店」供外藉勞工匯錢回母國。這樣他不須透過銀行匯款機制，就能把錢從第三世界國家，轉移至美國以供他的恐怖行動運用。

從這些例子看來，金融創新只是一項工具，好壞還是得看人是怎麼運用的!

某天，學弟問我：「為什麼要賺這種沒良心的錢?」他的意思是，有許多的上市公司，可能是靠著壓榨勞工生產力、排放超標汙染物、欺騙消費者…等來獲得超額利潤，而我買了它們的股票，形同我提供資本支持它們從事這些不法行為，也從這些不法行為中間接獲利。

事實上，在他問我這個問題前，我就曾經問過我自己了。那是在鴻海員工跳樓事件頻傳及台塑仁武廠土壤及地下水污染事件(相關文1、文2、文3、文4、文5)爆發時。在本人的股票投資名單中，這兩家公司皆羅列其中。當時我手頭也已經擁有鴻海，台塑則是在待購買名單中(但至 2010-11-13 為止，尚未買進)。

我是否該因為這些爭議事件而放棄購買鴻海、台塑作為我向上或向下追求平均報酬的機會嗎? 我的答案是「否」。

一個被動投資人是不在乎被投資公司的業務及獲利表現的，我連它未來是不是賺錢都不在乎了，為何還得費心它的營業行為是否是合法、合理、合情呢! 如果我開始煩惱它們的生產行為，那還有時間自在地生活!

作一個被動投資人，目的只是在個人生產消費過程當中，將盈餘儲存在抗通膨資產上，待年老時這些抗通膨資產才能支持我過著依舊平凡的生活。這個過程，持續儲存才是重點，而不是選擇什麼樣的抗通膨資產。簡單講，就是維持存錢的習慣比找到投資必勝的方法重要。

因為我不想花時間去比較買什麼公司賺的錢更多，當然也不想花時間去思考那些公司對社會、台灣、地球是更有用的。

在金錢投資的道路上，我選擇「沒有良心」。

上市公司從事違法的營業行為卻還有獲利能力，這表示我們的政府也支持這件事，它放縱企業排放超標汙染物，卻只收取低於「處理汙染費」的罰緩，甚至還讓它們上市，得到直接融資的機會。政府不管控企業營業行為，把責任交給投資人，這是政府的失職。

然而，我也是台灣的住民，對於台塑仁武廠管理能力不佳也是有意見的。對此，我的作法是贊助綠黨，因為對環保評估並不善長(我學土木的，通常學的是破壞)，將資源撥給有能力的人去訴求才符合比較利益法則。

另外，對於懲罰非法排放汙染的公司，我倒是希望能夠修法的，像這次的仁武廠地下水汙染事件，到現在還沒有處份，這與我們營造業工安事件相比，實在是爽太多了。在工地，只要有出人命，馬上就是停工等待調查，然而這地下水遭汙染的事實，卻到現在都還只是調查。

在工地出人命，有時候不完全是管理單位的責任，從我耳聞來的消息，部份是工人自己對安全狀態不甚了解或是輕忽個人生命所造成的，管理單位往往苦口婆心勸說要帶安全帽、掛安全索、材料堆放整齊、機具維修前確實斷電…，但就是有人作不到。對應這地下水汙染問題，原因要不就是工廠管理能力不足，要不就是蓄意排放，我實在看不出來會是汙染物自己想透口氣跑出來的。

如果有機會修修法，讓這些惡意排放汙染物的企業因為新環保法規而倒閉了，就算已擁有它的股票，我也不反對，因為我是個「沒良心」的被動投資人。

什麼，行文至此，你居然還不知道什麼是「被動投資人」，真佩服你的毅力。過去，我都稱呼自己是「指數投資人」，但在「投資人宣言」中，伯恩斯坦明確地把指數投資與被動投資區分開來，它們分類的原則是把須以一特定指數作追蹤的投資方法定為指數投資，但被動投資不用。因為我只是選了百來支的股票進我的菜籃，等我有了錢就近似隨機的買進，所以充其量，這是被動投資手段。

= 後記 =

感謝 id 的回應，讓我想到以黑奴賣買來深入解釋「沒良心的被動投資」。

在 16、17 世紀，荷蘭有兩家貿易公司： 東印度公司、西印度公司，東印度主要業務為買賣香料、瓷器、絹絲和茶葉，而西印度則是販賣黑奴。從業務項目來看，西印度公司是無法符合現今社會觀點的，但若從實際營業行為來看，東印度公司也沒多對得起台灣先民及其他地區的原住民。

如果我是當時採用被動投資的荷蘭投資人，還是會將資金平均投入東印度公司及西印度公司，來確保我的投資收益位於荷蘭投資人的平均排位上。還好，到了 17 世紀末，許多國家開始禁止買賣黑奴，西印度公被迫終止營業，其財產沒入荷蘭政府。這時，我的西印度公司股票可能變成壁紙，可是也無所謂，我還是確保了投資收益能位於荷蘭投資人的平均排位之上。

從上面的例子來看，我認為政府是管控營業行為的責任人，當它讓公司公開上市，就表明它接受了公司的營業行為，如果公司違法，政府有責任課以罰緩，如果時代變遷，營業行為不再受世人接受，政府就明令禁止，並強制公司停業。反之，政府對違法公司處以不符實之罰緩或忽略其違法行為，且依舊讓公司上司，那我只好變得沒有良心了。

以上都是從「被動投資」的角度來看待。若以我個人角度來說，當有能力開一家貿易公司，且具有經營決策制定權力時，我必然不會選擇「販賣黑奴」為營業項目，在交易香料、瓷器、絹絲和茶葉時，也會採取公平貿易原則。

從以下這些文章中，我們可以了解台灣想買房子的人目前對「房產投資客」極度地不友善。

http://blogs.myoops.org/lucifer.php/2010/10/05/housewuwu
http://www.wretch.cc/blog/oolong1001/5641402

然而這想法對嗎? 或許是我已經買了房子，所以想法才會與其他人不同! 但照邏輯推導，還沒買房子的人要歡迎投資客才是，而且是愈多投資客去推升房價對沒買房子的人是愈有利。

Why!?

首先分清楚投資財與消費財的差別，投資財對擁有者而言，只是單純的金錢效用，擁有者的目標就是以最少的價格買進投資財，並以最高的價格賣出。但消費財就不是單以金錢論之的，擁有者視消費財含有其他不同金錢的效用，如： 飽食、製造、炫燿、管理權力等。

以股票作例子，買進 1 張巨大(9921)，如果視之為投資財，則購買者一定希望以最低價格購買，並在持有後，每年領取最多股息，期末並以最高價格賣出。簡單講，它的內部報酬率(IRR)愈高，對購買者的效用就愈高。

但如果是把巨大股票當消費財，就不一定了。若購買者對掌握巨大公司有高於一般人的需求，他想要持股達到 5 成以上並擔任董事長，那他可能會進行收購，這時候，我們就不能以 IRR 來分析它的買進價格了，因為這與購買者在擁有巨大後的作為有關。而其他像汔車、金飾以及 3C 產品，也都是消費財的一種，擁有它們的人，並不在乎買進後，該產品的市價波動。

房產與股票類似，對某些人而言，它是投資財; 對另外的人而言，它是消費財。

本文主要討論從消費者(將房產視為消費財的人)角度，來看待投資客(也就是將房產視為投資財的人)的態度應當如何!

從目前的現象看來，投資客對房產的價格推升是有影響的，然而只看到推升情形，就跳出來大肆批評投資客，我個人是覺�